Hak tanggungan adalah jaminan kebendaan atas tanah yang memberi kreditor hak istimewa untuk menagih pelunasan utang.
Banyak debitur mengajukan kredit dengan agunan sertifikat tanah, tetapi tidak semua memahami risikonya. Akibatnya, sengketa sering muncul saat cicilan macet.
Singkatnya, hak tanggungan lahir dari akta yang dibuat PPAT dan baru sah setelah terdaftar di Kantor Pertanahan. Jika debitur wanprestasi, kreditor dapat menjual agunan melalui lelang.
Menurut saya sebagai praktisi hukum, sebagian besar sengketa hak tanggungan bukan berasal dari hukumnya yang rumit.
Sengketa muncul karena debitur menandatangani dokumen tanpa membaca isinya. Oleh karena itu, pahami dulu aturan mainnya sebelum Anda menjaminkan tanah.
Apa Itu Hak Tanggungan dan Apa Dasar Hukumnya?
Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan (UUHT) mendefinisikan hak tanggungan sebagai jaminan atas tanah, berikut benda yang berkaitan dengan tanah, untuk pelunasan utang tertentu.
Hak ini memberi kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor lain.
Baca Juga: Pengalihan Hak Cipta Adalah: Pengertian, Cara, dan Akibat Hukumnya
Hak tanggungan memiliki empat ciri utama:
- Droit de preference: kreditor pemegang hak tanggungan didahulukan dalam pelunasan piutang.
- Droit de suite: hak tanggungan tetap mengikuti objeknya di tangan siapa pun (Pasal 7 UUHT).
- Asas spesialitas dan publisitas: objek dan utang harus jelas, dan pendaftarannya terbuka bagi umum.
- Eksekusi mudah: sertifikat hak tanggungan memiliki kekuatan eksekutorial.
Dengan demikian, hak tanggungan memberi kepastian hukum yang lebih kuat bagi kreditor dibandingkan jaminan umum dalam Pasal 1131 dan 1132 KUH Perdata.
Jasa Pendampingan dan Konsultan Hukum Profesional, Didampingi Advokat Resmi. KLIK DI SINI!
Apa Saja Syarat Hak Tanggungan?
Syarat hak tanggungan terbagi menjadi tiga unsur, yaitu objek, subjek, dan utang yang dijamin.
Objek Hak Tanggungan
Pasal 4 UUHT menyebut hak atas tanah yang dapat dibebani hak tanggungan:
- Hak Milik;
- Hak Guna Usaha (HGU);
- Hak Guna Bangunan (HGB);
- Hak Pakai atas tanah negara yang wajib didaftarkan dan dapat dipindahtangankan.
Selain itu, hak milik atas satuan rumah susun juga dapat dibebani hak tanggungan berdasarkan UU tentang Rumah Susun.
Bangunan, tanaman, dan hasil karya yang melekat pada tanah dapat ikut dijaminkan, asalkan para pihak menyebutnya tegas dalam APHT.
Subjek Hak Tanggungan
Pemberi hak tanggungan harus memiliki kewenangan atas objek tersebut. Pasal 8 UUHT mensyaratkan kewenangan itu ada saat pendaftaran hak tanggungan.
Pemegang hak tanggungan adalah kreditor, baik bank maupun lembaga pembiayaan lain. Jika tanah merupakan harta bersama, pasangan wajib memberi persetujuan.
Utang yang Dijamin
Utang yang dijamin harus jelas dan dapat ditentukan jumlahnya. Utang itu bisa sudah ada atau baru akan ada. Perjanjian kredit menjadi dasar lahirnya hak tanggungan, sehingga kedua dokumen tersebut harus konsisten.
Bagaimana Proses Pendaftaran Hak Tanggungan?
Proses pendaftaran hak tanggungan berlangsung dalam dua tahap, yaitu pemberian dan pendaftaran.
Pasal 10 UUHT mengatur bahwa pemberian hak tanggungan dilakukan dengan akta pemberian hak tanggungan (APHT) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Berikut alurnya:
- Debitur dan kreditor menandatangani perjanjian kredit yang memuat janji memberikan hak tanggungan.
- PPAT memeriksa keabsahan sertipikat tanah dan identitas para pihak.
- Para pihak menandatangani APHT di hadapan PPAT. Isi APHT wajib memuat identitas para pihak, utang yang dijamin, nilai tanggungan, dan uraian objek (Pasal 11 UUHT).
- PPAT mengirim APHT dan berkas pendukung ke Kantor Pertanahan paling lambat tujuh hari kerja setelah penandatanganan (Pasal 13 ayat 2).
- Kantor Pertanahan membuat buku tanah hak tanggungan dan menerbitkan sertipikat hak tanggungan.
Perlu Anda ketahui bahwa hak tanggungan baru lahir pada tanggal buku tanah hak tanggungan, yaitu hari ketujuh setelah berkas lengkap diterima (Pasal 13 ayat 4 dan 5).
Sebelum itu, kreditor belum memegang hak istimewa apa pun.
Saat ini, pendaftaran dapat berjalan secara elektronik. Permen ATR/BPN Nomor 5 Tahun 2020 mengatur layanan hak tanggungan terintegrasi secara elektronik (HT-el), yang mencakup pendaftaran, peralihan, dan penghapusan hak tanggungan.
Karena itu, sertipikat hak tanggungan kini umumnya terbit dalam bentuk elektronik.
Peran SKMHT
Terkadang debitur tidak dapat hadir untuk menandatangani APHT. Dalam kondisi itu, debitur dapat memberi Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT).
Namun, SKMHT memiliki batas waktu. Untuk tanah yang sudah bersertipikat, APHT wajib dibuat paling lambat satu bulan setelah SKMHT diberikan (Pasal 15 ayat 3 UUHT).
Peraturan pelaksana memberi pengecualian jangka waktu untuk jenis kredit tertentu.
Bagaimana Eksekusi Hak Tanggungan Berjalan?
Eksekusi hak tanggungan dapat kreditor tempuh saat debitur cedera janji. Pasal 20 ayat 1 UUHT membuka tiga jalur.
Parate Eksekusi
Pasal 6 UUHT memberi hak kepada pemegang hak tanggungan pertama untuk menjual objek melalui lelang umum. Kreditor tidak perlu meminta penetapan pengadilan.
Lelang berjalan melalui Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) dengan tata cara dalam PMK Nomor 213/PMK.06/2020.
Titel Eksekutorial
Sertipikat hak tanggungan memuat irah-irah “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA”. Karena itu, sertipikat ini memiliki kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap (Pasal 14 UUHT).
Kreditor mengajukan permohonan eksekusi ke Ketua Pengadilan Negeri, lalu pengadilan memerintahkan lelang.
Penjualan di Bawah Tangan
Pasal 20 ayat 2 dan 3 UUHT mengizinkan penjualan di bawah tangan. Syaratnya ada empat:
- Pemberi dan pemegang hak tanggungan sepakat.
- Harga yang diperoleh harus yang tertinggi.
- Penjualan menguntungkan semua pihak.
- Pelaksanaan dilakukan setelah satu bulan sejak pemberitahuan tertulis dan pengumuman di dua surat kabar, tanpa keberatan pihak lain.
Selain itu, Pasal 12 UUHT melarang janji yang memberi kreditor hak memiliki objek jika debitur gagal bayar. Janji seperti itu batal demi hukum.
Hasil lelang pun harus dipakai untuk melunasi utang, dan kreditor wajib mengembalikan sisanya kepada debitur.
Bagaimana Roya Hak Tanggungan Setelah Utang Lunas?
Hak tanggungan hapus antara lain karena utang lunas, pelepasan hak oleh kreditor, pembersihan objek berdasarkan penetapan pengadilan, atau hapusnya hak atas tanah (Pasal 18 UUHT).
Setelah utang lunas, debitur perlu mengurus roya hak tanggungan, yaitu pencoretan catatan hak tanggungan pada buku tanah dan sertipikat.
Langkah praktisnya begini:
- Minta surat keterangan lunas dan surat roya dari kreditor.
- Ajukan permohonan roya ke Kantor Pertanahan.
- Pastikan catatan hak tanggungan hilang dari sertipikat.
Jangan menunda roya. Catatan yang masih tercantum dapat menghambat penjualan atau pengajuan kredit baru.
FAQ
Apa perbedaan hak tanggungan dan fidusia?
Hak tanggungan membebani tanah dan benda yang melekat padanya. Adapun fidusia membebani benda bergerak, seperti kendaraan, atau benda tidak bergerak yang tidak dapat dibebani hak tanggungan.
Keduanya memiliki dasar hukum yang berbeda.
Jasa Pendampingan dan Konsultan Hukum Profesional, Didampingi Advokat Resmi. KLIK DI SINI!
Berapa lama proses pendaftaran hak tanggungan?
Menurut UUHT, hak tanggungan lahir pada hari ketujuh setelah Kantor Pertanahan menerima berkas lengkap. Lamanya sertipikat terbit bergantung pada kelengkapan dokumen dan kesiapan sistem di kantor setempat.
Apakah kreditor bisa langsung melelang tanah jika debitur menunggak?
Kreditor pemegang hak tanggungan pertama memang berwenang menjual objek melalui lelang. Namun, kreditor umumnya lebih dulu memberi somasi dan mengikuti prosedur lelang yang berlaku. Debitur juga dapat menempuh upaya hukum jika menilai prosesnya cacat.
Kesimpulan
Hak tanggungan melindungi kreditor, tetapi juga menuntut kehati-hatian debitur. Syarat objek, subjek, dan utang harus terpenuhi.
Prosesnya berjalan melalui APHT dan pendaftaran di Kantor Pertanahan. Saat debitur wanprestasi, kreditor dapat mengeksekusi objek melalui tiga jalur yang UUHT sediakan.
Langkah yang saya sarankan: baca perjanjian kredit dan APHT sebelum menandatangani, simpan semua bukti pembayaran, dan segera urus roya setelah lunas.
Menurut pendapat saya, debitur yang memahami haknya, termasuk hak atas sisa hasil lelang dan larangan janji memiliki objek, jauh lebih terlindungi daripada debitur yang pasrah.
Sedang menghadapi masalah hak tanggungan, seperti kredit macet, ancaman lelang, atau roya yang tak kunjung selesai? Jangan menunggu masalahnya membesar.
Klik poster yang tersedia atau tombol “KONSULTASI GRATIS” di pojok kanan website ini. Tim kami siap membantu Anda menemukan solusi hukum yang tepat.
Baca Juga: Kepemilikan Bersama Hak Cipta Adalah: Aturan dan Pembagian Haknya
Ringkasan
- Hak tanggungan adalah jaminan atas tanah yang memberi kreditor hak didahulukan dan mengikuti objek (UU No. 4 Tahun 1996).
- Objek utamanya adalah Hak Milik, HGU, HGB, dan Hak Pakai atas tanah negara yang terdaftar.
- Pemberi hak tanggungan harus berwenang atas objek, dan utang yang dijamin harus jelas.
- Proses dimulai dari perjanjian kredit, APHT di hadapan PPAT, lalu pendaftaran di Kantor Pertanahan, kini juga lewat HT-el.
- Hak tanggungan lahir pada tanggal buku tanah, yaitu hari ketujuh setelah berkas lengkap diterima.
- Eksekusi dapat lewat parate eksekusi, titel eksekutorial, atau penjualan di bawah tangan.
- Janji yang memberi kreditor hak memiliki objek jika debitur gagal bayar batal demi hukum.
- Setelah utang lunas, debitur perlu mengurus roya agar catatan hak tanggungan terhapus.
Referensi
- Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah.
- Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
- Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 1131 dan 1132.
- Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 5 Tahun 2020 tentang Pelayanan Hak Tanggungan Terintegrasi Secara Elektronik.
- Peraturan Menteri Keuangan Nomor 213/PMK.06/2020 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang.
- Undang-Undang Nomor 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang.
- Kementerian ATR/BPN, layanan HT-el melalui laman resmi https://atrbpn.go.id.
- Direktorat Jenderal Kekayaan Negara (DJKN), Kementerian Keuangan, informasi lelang melalui https://www.djkn.kemenkeu.go.id.
