Pasal 1548 KUHPerdata menjadi pijakan hukum bagi hampir semua transaksi sewa menyewa di Indonesia. Barangkali kamu sedang mengontrak rumah, menyewa ruko, atau meminjam mesin produksi dengan bayaran bulanan.
Apa pun bentuknya, pasal ini yang mengikat kamu dan pemilik barang dalam satu hubungan hukum. Sengketa sewa sering meledak karena kedua pihak tidak pernah membaca isinya.
Inti pembahasannya begini. Sewa menyewa adalah perjanjian ketika satu pihak menyerahkan kenikmatan atas suatu barang kepada pihak lain untuk waktu tertentu.
Pihak yang menikmati barang itu membayar harga sewa sesuai kesepakatan. Dari titik inilah hak dan kewajiban kedua belah pihak mulai berjalan.
Sebagai praktisi hukum, saya punya pandangan sendiri soal ini. Banyak orang menganggap perjanjian sewa urusan sepele.
Cukup bersalaman, serahkan uang, selesai. Padahal, ketika masalah datang, hanya dokumen tertulis yang bisa kamu pegang. Karena itu, pahami dulu isi pasalnya sebelum menandatangani apa pun.
Baca juga: Pembagian Waris Menurut Hukum Perdata dan Contoh Hitungannya
Bunyi dan Isi Pasal 1548 KUHPerdata
Pasal 1548 KUHPerdata berisi definisi sewa menyewa. Rumusannya menyebut sewa menyewa sebagai persetujuan.
Pihak pertama mengikatkan diri untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak kedua selama waktu tertentu. Pihak kedua, di sisi lain, menyanggupi pembayaran harga yang telah disepakati.
Dari rumusan itu, kamu bisa menemukan tiga unsur penting:
- Barang yang disewakan. Barang bergerak maupun tidak bergerak boleh disewakan, sebagaimana ditegaskan Pasal 1549 KUHPerdata.
- Jangka waktu. Penyewa menikmati barang selama masa sewa berjalan. Para ahli hukum berpendapat bahwa sewa tanpa batas waktu yang pasti pun tetap tunduk pada bab sewa menyewa.
- Harga sewa. Imbalan atas kenikmatan itu wajib dibayar penyewa.
Satu hal lagi layak kamu catat. Sewa menyewa tidak memindahkan hak milik. Penyewa hanya memegang hak pakai, sementara pemilik tetap menjadi pemilik sampai kapan pun. Akibatnya, penyewa tidak boleh menjual atau menjaminkan barang yang ia sewa.
Jasa Pendampingan dan Konsultan Hukum Profesional, Didampingi Advokat Resmi. KLIK DI SINI!
Syarat Sah Perjanjian Sewa Menyewa
Setiap perjanjian sewa menyewa tunduk pada syarat sah dalam Pasal 1320 KUHPerdata. Kamu juga perlu melirik Pasal 1338 KUHPerdata.
Pasal ini memberi ruang luas bagi para pihak untuk menyusun isi perjanjian sesuai kesepakatan mereka sendiri.
Empat Syarat Sah Menurut Pasal 1320 KUHPerdata
Agar perjanjian sewa kamu sah, empat syarat berikut harus terpenuhi:
- Para pihak sepakat untuk mengikatkan diri.
- Para pihak cakap membuat perjanjian.
- Perjanjian memuat hal tertentu, yaitu barang dan harga sewa yang jelas.
- Perjanjian memiliki sebab yang halal.
Dua syarat pertama dinamakan syarat subjektif. Kalau syarat ini dilanggar, pihak yang dirugikan bisa meminta pembatalan perjanjian.
Dua syarat terakhir disebut syarat objektif. Pelanggarannya membuat perjanjian batal demi hukum sejak awal.
Sewa Lisan atau Sewa Tertulis
Pasal 1570 dan Pasal 1571 KUHPerdata mengenal dua bentuk sewa, yakni tertulis dan lisan. Hukum kita mengakui keduanya.
Tetap saja, saya menyarankan kamu membuat perjanjian tertulis. Selembar kertas bertanda tangan akan melindungi pemilik dan penyewa sekaligus ketika perselisihan muncul.
Kewajiban Pesewa dalam Sewa Menyewa
Pesewa adalah orang yang menyewakan barangnya. Kewajiban pesewa terutama diatur dalam Pasal 1550 KUHPerdata, dan setiap pemilik harus menjalankannya dengan itikad baik. Ada tiga kewajiban pokok yang perlu kamu kenal:
- Menyerahkan barang sewaan. Pesewa memberikan barang kepada penyewa sesuai yang disepakati.
- Memelihara barang sewaan. Pesewa menjaga barang agar tetap layak pakai sepanjang masa sewa.
- Memberikan kenikmatan yang tenteram. Pesewa tidak boleh mengusik penyewa selama masa sewa berlangsung.
Pasal 1551 KUHPerdata menambahkan satu tuntutan lagi: barang harus diserahkan dalam keadaan terpelihara.
Lalu ada Pasal 1552 KUHPerdata, yang membebankan tanggung jawab kepada pesewa atas cacat barang yang menghalangi pemakaian. Bila cacat itu ada, penyewa berhak meminta potongan harga sewa atau pembatalan perjanjian.
Pesewa juga dilarang mengubah bentuk atau tatanan barang di tengah masa sewa. Pasal 1554 KUHPerdata menegaskan larangan tersebut. Dengan aturan ini, penyewa bisa memakai barang sesuai kondisi yang disepakati sejak hari pertama.
Kewajiban Penyewa dalam Sewa Menyewa
Penyewa pun memikul kewajiban yang jelas. Pasal 1560 KUHPerdata mengatur dua kewajiban utamanya. Hakim biasanya memakai kedua kewajiban ini sebagai tolok ukur ketika menilai sengketa sewa.
Memakai Barang Seperti Bapak Rumah yang Baik
Penyewa wajib memakai barang sesuai tujuan yang tertulis dalam perjanjian. Hukum menyebut standar ini sebagai pemakaian “sebagai bapak rumah yang baik”.
Gampangnya, rawatlah barang sewaan seperti merawat barang milikmu sendiri. Memakai barang untuk keperluan lain yang merugikan pemilik jelas tidak dibenarkan.
Membayar Harga Sewa Tepat Waktu
Harga sewa harus dibayar pada waktu yang sudah disepakati. Jika penyewa menunggak, pesewa berhak menagih. Pesewa juga boleh meminta pembatalan perjanjian disertai ganti rugi.
Larangan dan Tanggung Jawab Tambahan
Pasal 1559 KUHPerdata melarang penyewa menyewakan kembali barang tanpa izin pesewa. Kemudian, Pasal 1564 KUHPerdata membuat penyewa bertanggung jawab atas kerusakan selama masa sewa.
Penyewa baru lolos dari tanggung jawab itu jika ia sanggup membuktikan bahwa kerusakan terjadi di luar kesalahannya. Selain itu, perbaikan kecil sehari-hari menjadi beban penyewa menurut Pasal 1583 KUHPerdata.
Berakhirnya Sewa Menyewa
Setiap sewa punya batas waktu. Kamu perlu tahu kapan perjanjian selesai supaya tidak salah mengambil langkah.
Pasal 1570 KUHPerdata menyatakan bahwa sewa tertulis berakhir demi hukum ketika waktunya habis. Para pihak tidak perlu mengirim pemberitahuan lebih dulu.
Lain ceritanya dengan sewa lisan. Pasal 1571 KUHPerdata menegaskan bahwa sewa lisan tidak otomatis selesai pada waktu yang ditentukan.
Salah satu pihak harus memberitahukan penghentian sewa, dengan memperhatikan tenggang waktu menurut kebiasaan setempat.
Waktu yang habis hanyalah satu jalan menuju akhir sewa. Beberapa keadaan lain juga bisa mengakhirinya:
- Barang sewaan musnah seluruhnya, sehingga perjanjian gugur demi hukum menurut Pasal 1553 KUHPerdata.
- Salah satu pihak melakukan wanprestasi, lalu pihak lain meminta pembatalan.
- Para pihak sepakat mengakhiri perjanjian lebih cepat.
Satu catatan lagi soal jual beli. Ketika pemilik menjual barang yang sedang disewa, sewa tetap berjalan. Pasal 1576 KUHPerdata melindungi penyewa dalam situasi ini.
Pembeli baru wajib menghormati perjanjian yang sudah ada, kecuali para pihak memperjanjikan hal lain sejak awal.
Tips Membuat Perjanjian Sewa Menyewa yang Aman
Sengketa sewa bisa kamu cegah dengan menyusun perjanjian secara teliti. Berikut langkah praktis yang saya anjurkan:
- Tulis identitas para pihak dengan lengkap.
- Uraikan barang sewaan, termasuk kondisi dan letaknya.
- Tetapkan jangka waktu sewa serta cara perpanjangannya.
- Cantumkan harga sewa, jadwal pembayaran, dan denda keterlambatan.
- Atur siapa yang menanggung biaya perbaikan dan pemeliharaan.
- Tentukan cara menyelesaikan sengketa.
- Bubuhkan meterai Rp10.000 pada tiap rangkap perjanjian sesuai UU Nomor 10 Tahun 2020 tentang Bea Meterai.
Meterai tidak menentukan sah atau tidaknya perjanjian. Fungsinya memenuhi kewajiban pajak atas dokumen dan membuat surat perjanjian layak dipakai sebagai alat bukti di pengadilan.
Pemilik tanah dan bangunan juga perlu memikirkan pajak. Penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan dikenai PPh final 10 persen dari jumlah bruto nilai persewaan, berdasarkan PP Nomor 34 Tahun 2017.
Jumlah bruto itu mencakup biaya perawatan, keamanan, dan layanan lain yang terkait sewa. Jika penyewa bukan pemotong pajak, pemilik menyetor sendiri pajaknya. Maka dari itu, tulis dalam perjanjian siapa yang menanggung pajaknya.
Jasa Pendampingan dan Konsultan Hukum Profesional, Didampingi Advokat Resmi. KLIK DI SINI!
FAQ: Pertanyaan Seputar Pasal 1548 KUHPerdata
Apa yang dimaksud Pasal 1548 KUHPerdata?
Pasal 1548 KUHPerdata mendefinisikan sewa menyewa sebagai persetujuan. Satu pihak memberikan kenikmatan atas suatu barang untuk waktu tertentu, dan pihak lain membayar harga yang telah disepakati.
Apakah perjanjian sewa lisan sah menurut hukum?
Sah, selama memenuhi syarat dalam Pasal 1320 KUHPerdata. Hanya saja, membuktikannya jauh lebih sulit ketika terjadi sengketa. Itulah alasan saya menyarankan perjanjian tertulis.
Apakah penyewa boleh menyewakan kembali barang sewaan?
Boleh kalau pesewa memberi izin. Tanpa izin itu, Pasal 1559 KUHPerdata melarang penyewa menyewakan kembali barang yang ia pegang. Pelanggaran ini bisa menjadi alasan pembatalan sewa.
Kesimpulan
Pasal 1548 KUHPerdata menjadi fondasi hukum sewa menyewa di Indonesia. Pasal ini menetapkan tiga unsur utama: barang, jangka waktu, dan harga sewa.
Pesewa wajib menyerahkan barang, memeliharanya, dan menjamin kenikmatan pemakaiannya. Penyewa wajib merawat barang dengan baik dan membayar sewa tepat waktu.
Langkah yang saya sarankan cukup sederhana. Mulailah dengan perjanjian tertulis yang rinci. Periksa kondisi barang saat serah terima.
Simpan semua bukti pembayaran dan percakapan terkait sewa. Dokumen-dokumen itu akan menjadi pegangan kuat kalau sengketa datang.
Menurut saya, perjanjian sewa yang baik lahir dari niat menjaga hubungan baik. Aturan yang jelas membuat kedua pihak merasa aman, dan rasa aman itu menjaga hubungan tetap sehat.
Kamu sedang menghadapi masalah sewa atau ingin memeriksa draf perjanjian sebelum ditandatangani? Tim kami siap menelaah dokumenmu dan menjelaskan langkah hukum yang tepat.
Klik poster yang tersedia atau tekan tombol “KONSULTASI GRATIS” di pojok kanan website ini untuk berdiskusi bersama kami.
Baca juga: Cuti Menikah Karyawan: Durasi, Dasar Hukum, dan Ketentuan Upahnya
Ringkasan
- Pasal 1548 KUHPerdata mendefinisikan sewa menyewa sebagai pemberian kenikmatan atas barang selama waktu tertentu dengan imbalan harga sewa.
- Sewa menyewa hanya memberi hak pakai, sedangkan hak milik tetap berada di tangan pemilik.
- Perjanjian sewa harus memenuhi empat syarat sah dalam Pasal 1320 KUHPerdata.
- Pesewa wajib menyerahkan, memelihara, dan menjamin kenikmatan tenteram atas barang sewaan.
- Penyewa wajib memakai barang sebagai bapak rumah yang baik dan membayar harga sewa tepat waktu.
- Penyewa harus meminta izin pesewa sebelum menyewakan kembali barang sewaan.
- Sewa tertulis berakhir demi hukum saat waktu habis, sedangkan sewa lisan berakhir setelah ada pemberitahuan.
- Perjanjian tertulis bermeterai memudahkan pembuktian saat sengketa, dan penghasilan sewa tanah atau bangunan dikenai PPh final 10 persen.
Referensi
- Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek), Buku III tentang Perikatan, Bab Ketujuh tentang Sewa Menyewa (Pasal 1548 sampai Pasal 1600).
- Undang-Undang Nomor 10 Tahun 2020 tentang Bea Meterai.
- Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2017 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan.
- Direktorat Jenderal Pajak, Kementerian Keuangan RI. Informasi bea meterai dan PPh final persewaan tanah dan/atau bangunan. pajak.go.id.
- Basis data peraturan perundang-undangan, Badan Pembinaan Hukum Nasional (BPHN) dan JDIH Nasional. peraturan.bpk.go.id.
- Mahkamah Agung RI. Kumpulan yurisprudensi dan artikel hukum sewa menyewa. marinews.mahkamahagung.go.id.
- Subekti, R. Aneka Perjanjian. Bandung: Citra Aditya Bakti.
