Pernah membeli motor bekas hanya dengan berjabat tangan? Banyak orang melakukannya. Uang diserahkan, kunci berpindah tangan, dan urusan dianggap selesai.
Masalah baru muncul belakangan, misalnya ketika surat kendaraan tak kunjung datang atau mesin ternyata bermasalah.
Pada saat seperti itulah perjanjian jual beli menentukan siapa yang berhak dan siapa yang wajib bertanggung jawab. Tanpa dokumen yang jelas, sengketa kecil gampang membesar sampai ke pengadilan.
Jawaban singkatnya begini. Perjanjian jual beli adalah kesepakatan ketika penjual menyerahkan barang dan pembeli membayar harga yang telah disetujui.
Dasar hukumnya tercantum dalam Pasal 1457 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata).
Sebagai praktisi hukum, saya berpendapat setiap transaksi bernilai besar layak dibuatkan perjanjian tertulis. Kesepakatan lisan memang sah di mata hukum.
Hanya saja, membuktikannya sangat sulit ketika salah satu pihak menyangkal isi janji. Karena itu, artikel ini mengupas pengertian, syarat sah, isi, hingga contoh perjanjian jual beli dengan bahasa yang mudah kamu pahami.
Pengertian Perjanjian Jual Beli Menurut Hukum Indonesia
Pengertian perjanjian jual beli dirumuskan dalam Pasal 1457 KUHPerdata. Menurut pasal itu, jual beli adalah persetujuan yang mengikat penjual untuk menyerahkan suatu barang.
Pembeli, di sisi lain, terikat untuk membayar harga yang dijanjikan. Dari sini lahirlah hak dan kewajiban bagi kedua pihak.
Baca Juga: Jual Beli Tanah: Syarat, Prosedur, dan Dokumen Lengkap
Kapan jual beli dianggap terjadi? Pasal 1458 KUHPerdata menjawabnya. Transaksi sah begitu penjual dan pembeli sepakat soal barang serta harga, meskipun barang belum diserahkan dan uang belum dibayar.
Sementara itu, hak milik baru berpindah setelah penyerahan dilakukan. Aturan ini ada di Pasal 1459 KUHPerdata, dan banyak orang melewatkannya.
Unsur-Unsur Perjanjian Jual Beli
Ada tiga unsur pokok yang selalu hadir dalam perjanjian jual beli:
- Subjek: penjual dan pembeli yang cakap hukum.
- Objek: barang yang jelas, baik bergerak maupun tidak bergerak.
- Harga: nilai uang yang disepakati kedua pihak.
Kalau salah satu unsur hilang, perjanjiannya kehilangan pijakan.
Asas Hukum yang Mendasari
Pasal 1338 KUHPerdata menganut asas kebebasan berkontrak. Kamu dan pihak lawan bebas menentukan isi perjanjian, asalkan tidak melanggar hukum, kesusilaan, maupun ketertiban umum.
Perjanjian yang sah pun berlaku seperti undang-undang bagi pembuatnya. Artinya, pihak yang ingkar janji bisa digugat atas dasar wanprestasi.
Jasa Pendampingan dan Konsultan Hukum Profesional, Didampingi Advokat Resmi. KLIK DI SINI!
Syarat Sah Perjanjian Jual Beli
Syarat sah perjanjian jual beli mengikuti ketentuan umum Pasal 1320 KUHPerdata. Keempat syarat berikut harus terpenuhi sekaligus:
- Kesepakatan para pihak untuk mengikatkan diri.
- Kecakapan para pihak untuk membuat perjanjian.
- Suatu hal tertentu sebagai objek perjanjian.
- Sebab yang halal, yaitu tujuan yang tidak melanggar hukum.
Keempatnya terbagi menjadi dua kelompok, yakni syarat subjektif dan syarat objektif.
Syarat Subjektif
Syarat subjektif mencakup kesepakatan dan kecakapan. Kesepakatan harus lahir secara bebas, tanpa paksaan, kekhilafan, atau penipuan.
Soal kecakapan, Pasal 1330 KUHPerdata menyebut orang yang belum dewasa dan orang di bawah pengampuan sebagai pihak yang tidak cakap.
Bila syarat ini dilanggar, pihak yang dirugikan bisa meminta pengadilan membatalkan perjanjian.
Syarat Objektif
Syarat objektif mencakup objek tertentu dan sebab yang halal. Barang yang dijual harus jelas jenis, jumlah, dan kondisinya.
Contohnya, jual beli narkotika jelas tidak punya sebab yang halal. Perjanjian seperti itu batal demi hukum sejak awal, seolah-olah tidak pernah ada.
Larangan Menjual Barang Milik Orang Lain
Pasal 1471 KUHPerdata menyatakan jual beli barang milik orang lain batal. Jadi, sebelum menandatangani apa pun, minta bukti kepemilikan dan cocokkan dengan identitas penjual.
Langkah sederhana ini sering menyelamatkan pembeli dari kerugian besar.
Isi Perjanjian Jual Beli dan Hak Kewajiban Para Pihak
Isi perjanjian jual beli idealnya memuat identitas para pihak, deskripsi barang, harga, dan cara pembayaran. Waktu serta tempat penyerahan barang juga perlu dicantumkan.
Jangan lupa klausul sanksi keterlambatan dan penyelesaian sengketa. Dengan isi selengkap itu, kedua pihak punya pegangan kuat saat terjadi selisih paham. Risiko salah tafsir pun ikut mengecil.
Kewajiban Penjual
Pasal 1474 KUHPerdata menyebut dua kewajiban utama penjual. Ia menyerahkan barang kepada pembeli, lalu menanggung barang tersebut.
Penanggungan berarti penjual menjamin pembeli bisa menguasai barang dengan tenang dan bebas dari cacat tersembunyi.
Kewajiban Pembeli
Kewajiban utama pembeli tertulis dalam Pasal 1513 KUHPerdata: membayar harga pada waktu dan tempat yang ditetapkan dalam perjanjian.
Kalau terlambat, penjual berhak menagih ganti rugi. Pembeli juga memegang hak, yaitu menuntut barang yang sesuai dengan spesifikasi yang dijanjikan.
Tips Sebelum Menandatangani
Sebelum membubuhkan tanda tangan, luangkan waktu untuk beberapa pengecekan ini:
- Baca setiap klausul sampai selesai, termasuk bagian yang tampak sepele.
- Pastikan nama, nomor identitas, dan nominal harga tertulis benar.
- Simpan bukti pembayaran, misalnya kuitansi atau bukti transfer.
- Minta salinan perjanjian bertanda tangan untuk masing-masing pihak.
- Konsultasikan dulu ke ahli hukum bila ada klausul yang kamu ragukan.
Kebiasaan kecil ini terdengar merepotkan. Tetapi dalam pengalaman saya, justru hal-hal kecil itulah yang paling sering menjadi pangkal sengketa di kemudian hari.
Perjanjian Jual Beli Tanah dan Properti
Perjanjian jual beli tanah punya aturan khusus yang lebih ketat daripada jual beli barang biasa. Hukum pertanahan kita berpijak pada Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
Lalu ada Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, yang mensyaratkan peralihan hak karena jual beli dibuktikan dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Kuitansi atau surat di bawah tangan saja tidak cukup untuk balik nama sertifikat. Sebelum bertransaksi, cek juga keaslian sertifikat di kantor pertanahan. Langkah ini melindungimu dari sengketa kepemilikan ganda.
Perbedaan PPJB dan AJB
Dalam praktik, transaksi properti biasanya melewati dua tahap:
- Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB): perjanjian pendahuluan yang dibuat ketika syarat tertentu belum terpenuhi, misalnya pelunasan belum selesai atau sertifikat belum terbit.
- Akta Jual Beli (AJB): akta resmi di hadapan PPAT yang menjadi dasar balik nama sertifikat.
Untuk rumah, ketentuan PPJB mengacu pada Peraturan Menteri PUPR Nomor 11/PRT/M/2019.
Para pihak juga wajib memperhatikan pajak, yaitu PPh final atas penjualan tanah dan BPHTB bagi pembeli. Hitung biaya-biaya itu sejak awal supaya tidak ada kejutan di meja PPAT.
Contoh Perjanjian Jual Beli
Berikut contoh perjanjian jual beli sederhana untuk barang bergerak. Sesuaikan isinya dengan kebutuhan transaksimu.
SURAT PERJANJIAN JUAL BELI
Pada hari ini, [hari/tanggal], yang bertanda tangan di bawah ini:
- [Nama Penjual], NIK [nomor], beralamat di [alamat], selanjutnya disebut PIHAK PERTAMA (Penjual).
- [Nama Pembeli], NIK [nomor], beralamat di [alamat], selanjutnya disebut PIHAK KEDUA (Pembeli).
Kedua pihak sepakat mengikatkan diri dalam perjanjian dengan ketentuan berikut:
Pasal 1: Objek Jual Beli. Pihak Pertama menjual [jenis, merek, dan spesifikasi barang] kepada Pihak Kedua.
Pasal 2: Harga dan Pembayaran. Harga barang sebesar Rp[nominal]. Pihak Kedua membayar [lunas/cicilan] melalui [metode pembayaran] paling lambat [tanggal].
Pasal 3: Penyerahan Barang. Pihak Pertama menyerahkan barang pada [tanggal] di [lokasi].
Pasal 4: Jaminan. Pihak Pertama menjamin bahwa barang miliknya sendiri dan bebas dari sengketa.
Pasal 5: Wanprestasi. Pihak yang lalai wajib membayar denda sebesar [persentase] dari nilai transaksi.
Pasal 6: Penyelesaian Sengketa. Para pihak menyelesaikan sengketa melalui musyawarah. Jika gagal, para pihak memilih domisili hukum di Pengadilan Negeri [kota].
Perjanjian ini dibuat rangkap dua di atas meterai Rp10.000 dan ditandatangani kedua pihak beserta dua saksi. Ketentuan bea meterai mengacu pada Undang-Undang Nomor 10 Tahun 2020.
Jasa Pendampingan dan Konsultan Hukum Profesional, Didampingi Advokat Resmi. KLIK DI SINI!
FAQ (Pertanyaan yang Sering Diajukan)
Apakah perjanjian jual beli lisan sah secara hukum?
Sah, selama memenuhi syarat Pasal 1320 KUHPerdata. Meski begitu, membuktikan perjanjian lisan jauh lebih repot daripada membuktikan perjanjian tertulis. Untuk transaksi bernilai besar, buatlah perjanjian tertulis.
Apakah perjanjian jual beli harus dibuat di notaris?
Tidak selalu. Jual beli barang bergerak cukup dibuat di bawah tangan. Jual beli tanah lain lagi ceritanya, karena wajib memakai akta PPAT agar hak bisa dialihkan dan didaftarkan.
Apa akibat hukum jika salah satu pihak ingkar janji?
Pihak yang dirugikan bisa menuntut pemenuhan perjanjian, ganti rugi, atau pembatalan perjanjian. Biasanya langkah pertama berupa somasi tertulis.
Kalau somasi diabaikan, ia dapat mengajukan gugatan wanprestasi ke pengadilan.
Kesimpulan
Perjanjian jual beli berfungsi sebagai pelindung bagi penjual dan pembeli dari sengketa, kerugian finansial, dan ketidakpastian hukum.
Agar sah, pastikan keempat syarat Pasal 1320 KUHPerdata terpenuhi. Tuangkan pula seluruh kesepakatan secara tertulis, jelas, dan lengkap. Untuk tanah dan properti, gunakan jasa PPAT tanpa pengecualian.
Langkah yang saya sarankan cukup sederhana. Periksa identitas dan bukti kepemilikan, tulis semua kesepakatan, lalu bubuhkan meterai dan tanda tangan.
Menurut pengalaman saya, mayoritas sengketa jual beli berawal dari tahap persiapan yang disepelekan. Jadi, bacalah setiap klausul dengan teliti sebelum menandatangani.
Masih ragu dengan isi perjanjian yang akan kamu tandatangani? Tim kami siap membantu meninjau atau menyusun perjanjian yang aman untukmu.
Silakan klik poster yang tersedia atau tombol “KONSULTASI GRATIS” di pojok kanan website ini. Dengan begitu, kamu bisa bertransaksi dengan tenang dan terlindungi secara hukum.
Baca Juga: Nota Adalah: Pengertian, Fungsi, dan Contoh Formatnya
Ringkasan
- Perjanjian jual beli adalah kesepakatan penjual menyerahkan barang dan pembeli membayar harga (Pasal 1457 KUHPerdata).
- Jual beli terjadi seketika para pihak sepakat soal barang dan harga (Pasal 1458 KUHPerdata).
- Syarat sah mengikuti Pasal 1320 KUHPerdata: kesepakatan, kecakapan, objek tertentu, dan sebab yang halal.
- Pelanggaran syarat subjektif membuat perjanjian dapat dibatalkan, sedangkan pelanggaran syarat objektif membuatnya batal demi hukum.
- Penjual wajib menyerahkan dan menanggung barang, sementara pembeli wajib membayar harga.
- Jual beli tanah wajib dibuktikan dengan akta PPAT sesuai PP Nomor 24 Tahun 1997.
- PPJB berfungsi sebagai perjanjian pendahuluan, dan AJB menjadi dasar balik nama sertifikat.
- Perjanjian tertulis bermeterai memperkuat pembuktian dan mengurangi risiko sengketa.
Referensi
- Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek), Buku III, Pasal 1320, 1330, 1338, 1457 sampai 1459, 1471, 1474, dan 1513.
- Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
- Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, Pasal 37.
- Undang-Undang Nomor 10 Tahun 2020 tentang Bea Meterai.
- Peraturan Menteri PUPR Nomor 11/PRT/M/2019 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah.
- Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang PPh atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan. Tersedia di pajak.go.id.
- Kementerian ATR/BPN, informasi layanan peralihan hak jual beli. Tersedia di atrbpn.go.id.
- Subekti, R. Aneka Perjanjian. Bandung: Citra Aditya Bakti.
